Buy the most top floor condo
Quote from nongferndaddy on May 8, 2024, 09:10ซื้อคอนโดฯชั้นบนสุดดีไหม
มีน้องคนหนึ่งถามผมในวงเหล้า ก็เลยอยากเอาประสบการณ์ที่เคยมีเคยฟังมาแบ่งปันกัน
โดยปกติ คอนโดฯชั้นยิ่งสูงยิ่งราคาแพง เพราะวิวดี อากาศดี แต่ก็มีข้อเสียที่ต้องพึ่งลิฟท์ และ การอพยพหนีไฟจะลำบากถ้าข้อขาข้อเข่าไม่ดี
แต่ชั้นบนสุดนี่มีเรื่องที่ต้องคิดอีกเรื่อง คือ หลังคารั่ว ...
ปกติแล้วคอนโดใหม่จะมีประกันคุณภาพงานผู้รับเหมาในปีแรกๆ ซึ่งก็เหมือนประกันทั่วไปคือตอนอยู่ในระยะประกันมักจะไม่มีอะไร พอหมดประกันก็มีเรื่องโน้นนี่ทันที่
เมื่อหมดประกันแล้ว ถ้าน้ำจากห้องชั้นบนรั่วลงมาชั้นล่าง ห้องชั้นบนก็ต้องไล่ไปว่า รั่วมาจากห้องไหนข้างบนหัวเรา ห้องนั้นก็ต้องรับผิดชอบ ซ่อมไม่ให้รั่วและซ่อมความเสียหายต่อห้องเราที่เกิดขึ้นแล้ว ส่วนชั้นบนจะออกตังค์ซ่อมให้เองหรือทำประกันไว้ ประกันจ่ายให้ แค่ไหนอย่างไรก็ว่าไป แต่ประเด็นที่เรามั่นใจ คือ อย่างน้อยมีคนรับผิดชอบให้ไล่เบี้ยแน่ๆ
งั้นเราซื้อห้องบนสุดดีไหม ไม่มีห้องที่อยู่บนหัวเรา ดังนั้นไม่น่ามีน้ำที่ไหนมารั่วใส่ห้องเรา
ห้องบนสุด ไม่มีห้องบนหัวเราก็จริง แต่มันมีหลังคาคอนโดฯที่รั่วซึมเนื่องจากฝนได้ ช่วงคอนโดเสร็จใหม่ๆที่มีประกัน มันไม่เท่าไรหรอกครับ ผู้รับเหมาเขาต้องซ่อมให้ แต่ถ้าหมดประกันแล้วนี่ซิ ปวดหัวทันที
เราอาจจะบอกว่า นิติบุคคลอาคารชุดต้องทำประกันหลังคาคอนโดรั่วให้เราซิ จริงไหม ก็จริงครับ แต่ทำวงเงินเท่าไร และ เราต้องออกเงินส่วนแรกหรือเปล่า ตรงนี้แหละที่เราควบคุมไม่ได้ เพราะประกันแบบ 100% ไม่ต้องออกส่วนแรก เบี้ยประกันมักแพง คณะกรรมการคอนโดฯอาจจะไม่อนุมัติ เพราะเบี้ยประกันนั้นต้องเอามาจากค่าส่วนกลางของทุกห้อง แล้วจะมาจ่ายเบี้ยแพงๆให้ห้องชั้นบนสุดที่มีเพียงไม่กี่ห้อง ก็ดูไม่เป็นธรรมกับห้องอื่นๆ
โดยมากนิติบุคคลฯจะทำประกันไว้แบบจำกัดเพดานความรับผิดชอบ เช่น ซ่อมไม่เกิน 10000 บาท และต้องออกส่วนแรกเอง 5000 บาท แล้วก็ต้องให้ช่างของประกันเป็นผู้ประเมินอีกต่างหาก คล้ายๆประกันรถยนต์ ซึ่งช่างบ.ประกันก็นัดมาประเมินยากเย็น กว่าจะประเมินราคาได้ก็หลายสัปดาห์ แถมประเมินแล้วราคาต่ำมาก พอเราจะเอาช่างเรามาซ่อมเอง ก็ได้แต่ประกันจะจ่ายตามราคาที่ช่างประกันประเมิน แต่ถ้าจะให้ช่างประเมินทำ รอคิวไปอีก 3 เดือน แบบนี้เป็นต้น
งั้นก่อนซื้อเราเช็คกับนิติบุคคลฯดีไหมว่า ทำประกันไว้แบบไหน คุ้มครองเท่าไร เงื่อนไขอย่างไร ...
มันก็ได้แหละ แต่อย่าลืมว่า ประกันพวกนี้ทำกันปีต่อปี ปีที่เราซื้อ อาจจะทำประกันไว้ดี เพราะเก็บค่าส่วนกลางได้เยอะ และ คณะกรรมการไม่ได้เข้มงวด แต่ปีต่อไปล่ะ อาจจะลดความคุ้มครองลงเพื่อให้ได้เบี้ยที่ถูกลง
โดนมากหลังคอนคอนโดฯที่รั่วนี่ จะหาจุดรั่วยากมากเพราะมันจะซึมทั้งดาดฟ้า โดยมากวิธีซ่อม คือ เทราดกันเคมีซึมทั้งดาดฟ้า นึกภาพเอาครับจะใช้เคมีกันซึมเยอะขนาดไหนถ้าคอนโดนดาดฟ้าใหญ่ๆ ยิ่งถ้าห้องเราซวยอยู่ห้องเดียวไม่มีทางมีปัญญาจ่ายได้แน่ๆ แต่ถ้าไม่ราดเคมีซ่อม เราก็ต้องทาสีฝ้าและผนังกันทุกๆหลังฤดูฝน และ นิติบุคคลฯก็คงไม่ค่อยจะฟังเสียงเราเท่าไร อย่างเก่งก็ให้เบอร์ประกันแล้วให้เราไปติดต่อเอาเอง
ไม่ทุกคอนโดฯหรอกครับที่มีปัญหานี้ แต่ถ้ามี จะเป็นนรกดีๆนี่เอง เพราะรอยน้ำรั่วจะชัดมาก จะขายต่อราคาก็จะหายไปครึ่งนึงทันที หรือ ดีไม่ดี ขายไม่ได้เลยด้วย
เอาว่าใครจะซื้อคอนโดชั้นบนสุดก็อยากให้นำเรื่องนี้มาพิจารณาด้วยก็แล้วกัน
(log in แล้ว comment กันได้เลยครับ ถ้ายังไม่ลงทะเบียนก็ลงทะเบียนกันน้าาา แป๊บเดียว ใช้แค่ชื่อเล่น กับ password จะได้เม้าส์มอยกันได้)
ซื้อคอนโดฯชั้นบนสุดดีไหม
มีน้องคนหนึ่งถามผมในวงเหล้า ก็เลยอยากเอาประสบการณ์ที่เคยมีเคยฟังมาแบ่งปันกัน
โดยปกติ คอนโดฯชั้นยิ่งสูงยิ่งราคาแพง เพราะวิวดี อากาศดี แต่ก็มีข้อเสียที่ต้องพึ่งลิฟท์ และ การอพยพหนีไฟจะลำบากถ้าข้อขาข้อเข่าไม่ดี
แต่ชั้นบนสุดนี่มีเรื่องที่ต้องคิดอีกเรื่อง คือ หลังคารั่ว ...
ปกติแล้วคอนโดใหม่จะมีประกันคุณภาพงานผู้รับเหมาในปีแรกๆ ซึ่งก็เหมือนประกันทั่วไปคือตอนอยู่ในระยะประกันมักจะไม่มีอะไร พอหมดประกันก็มีเรื่องโน้นนี่ทันที่
เมื่อหมดประกันแล้ว ถ้าน้ำจากห้องชั้นบนรั่วลงมาชั้นล่าง ห้องชั้นบนก็ต้องไล่ไปว่า รั่วมาจากห้องไหนข้างบนหัวเรา ห้องนั้นก็ต้องรับผิดชอบ ซ่อมไม่ให้รั่วและซ่อมความเสียหายต่อห้องเราที่เกิดขึ้นแล้ว ส่วนชั้นบนจะออกตังค์ซ่อมให้เองหรือทำประกันไว้ ประกันจ่ายให้ แค่ไหนอย่างไรก็ว่าไป แต่ประเด็นที่เรามั่นใจ คือ อย่างน้อยมีคนรับผิดชอบให้ไล่เบี้ยแน่ๆ
งั้นเราซื้อห้องบนสุดดีไหม ไม่มีห้องที่อยู่บนหัวเรา ดังนั้นไม่น่ามีน้ำที่ไหนมารั่วใส่ห้องเรา
ห้องบนสุด ไม่มีห้องบนหัวเราก็จริง แต่มันมีหลังคาคอนโดฯที่รั่วซึมเนื่องจากฝนได้ ช่วงคอนโดเสร็จใหม่ๆที่มีประกัน มันไม่เท่าไรหรอกครับ ผู้รับเหมาเขาต้องซ่อมให้ แต่ถ้าหมดประกันแล้วนี่ซิ ปวดหัวทันที
เราอาจจะบอกว่า นิติบุคคลอาคารชุดต้องทำประกันหลังคาคอนโดรั่วให้เราซิ จริงไหม ก็จริงครับ แต่ทำวงเงินเท่าไร และ เราต้องออกเงินส่วนแรกหรือเปล่า ตรงนี้แหละที่เราควบคุมไม่ได้ เพราะประกันแบบ 100% ไม่ต้องออกส่วนแรก เบี้ยประกันมักแพง คณะกรรมการคอนโดฯอาจจะไม่อนุมัติ เพราะเบี้ยประกันนั้นต้องเอามาจากค่าส่วนกลางของทุกห้อง แล้วจะมาจ่ายเบี้ยแพงๆให้ห้องชั้นบนสุดที่มีเพียงไม่กี่ห้อง ก็ดูไม่เป็นธรรมกับห้องอื่นๆ
โดยมากนิติบุคคลฯจะทำประกันไว้แบบจำกัดเพดานความรับผิดชอบ เช่น ซ่อมไม่เกิน 10000 บาท และต้องออกส่วนแรกเอง 5000 บาท แล้วก็ต้องให้ช่างของประกันเป็นผู้ประเมินอีกต่างหาก คล้ายๆประกันรถยนต์ ซึ่งช่างบ.ประกันก็นัดมาประเมินยากเย็น กว่าจะประเมินราคาได้ก็หลายสัปดาห์ แถมประเมินแล้วราคาต่ำมาก พอเราจะเอาช่างเรามาซ่อมเอง ก็ได้แต่ประกันจะจ่ายตามราคาที่ช่างประกันประเมิน แต่ถ้าจะให้ช่างประเมินทำ รอคิวไปอีก 3 เดือน แบบนี้เป็นต้น
งั้นก่อนซื้อเราเช็คกับนิติบุคคลฯดีไหมว่า ทำประกันไว้แบบไหน คุ้มครองเท่าไร เงื่อนไขอย่างไร ...
มันก็ได้แหละ แต่อย่าลืมว่า ประกันพวกนี้ทำกันปีต่อปี ปีที่เราซื้อ อาจจะทำประกันไว้ดี เพราะเก็บค่าส่วนกลางได้เยอะ และ คณะกรรมการไม่ได้เข้มงวด แต่ปีต่อไปล่ะ อาจจะลดความคุ้มครองลงเพื่อให้ได้เบี้ยที่ถูกลง
โดนมากหลังคอนคอนโดฯที่รั่วนี่ จะหาจุดรั่วยากมากเพราะมันจะซึมทั้งดาดฟ้า โดยมากวิธีซ่อม คือ เทราดกันเคมีซึมทั้งดาดฟ้า นึกภาพเอาครับจะใช้เคมีกันซึมเยอะขนาดไหนถ้าคอนโดนดาดฟ้าใหญ่ๆ ยิ่งถ้าห้องเราซวยอยู่ห้องเดียวไม่มีทางมีปัญญาจ่ายได้แน่ๆ แต่ถ้าไม่ราดเคมีซ่อม เราก็ต้องทาสีฝ้าและผนังกันทุกๆหลังฤดูฝน และ นิติบุคคลฯก็คงไม่ค่อยจะฟังเสียงเราเท่าไร อย่างเก่งก็ให้เบอร์ประกันแล้วให้เราไปติดต่อเอาเอง
ไม่ทุกคอนโดฯหรอกครับที่มีปัญหานี้ แต่ถ้ามี จะเป็นนรกดีๆนี่เอง เพราะรอยน้ำรั่วจะชัดมาก จะขายต่อราคาก็จะหายไปครึ่งนึงทันที หรือ ดีไม่ดี ขายไม่ได้เลยด้วย
เอาว่าใครจะซื้อคอนโดชั้นบนสุดก็อยากให้นำเรื่องนี้มาพิจารณาด้วยก็แล้วกัน
(log in แล้ว comment กันได้เลยครับ ถ้ายังไม่ลงทะเบียนก็ลงทะเบียนกันน้าาา แป๊บเดียว ใช้แค่ชื่อเล่น กับ password จะได้เม้าส์มอยกันได้)