Condo Tenant Headache ปัญหาปวดตับปล่อยห้องให้เช่า

• Facebook
• Twitter
• Line

Condo Tenant Headache – ปัญหาปวดตับปล่อยห้องให้เช่า

Passive income คือ รายได้ที่ไหลมาเรื่อยๆโดยเราไม่ต้องทำงาน หรือ พูดอีกอย่าง คือ ให้เงินทำงาน

สมัยนี้ใครๆก็อยากมี passive income … หนึ่งในนั้น คือ ปล่อยห้องให้เช่า

ซื้อคอนโดฯชั้นบนสุดดีไหม

ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง ปล่อยห้องเช่าก็มีความเสี่ยง หนึ่งในหลายๆความเสี่ยง คือ คนเช่าไม่จ่ายค่าเช่าตามเวลา หนี้สะสมเป็นดินพอกหางหมูจนเดินค่ามัดจำ

Condo Tenant Headache

ในฐานะที่เคยทำธุรกิจครอบครัว มีเช่าอพาร์ทเม้นท์ วันนี้จะมาแบ่งปันประสบการณ์เล็กๆน้อยๆ

กันดีกว่าแก้ … คำพังเพยนี้ใช้ได้เสมอครับ คัดกรองคนเช่าดีๆ ตั้งค่าเช่า จำนวนเดือนการจ่ายล่วงหน้า และ มัดจำค่าเสียหาย ให้อยู่ในราคาตลาด อย่าตัดราคาตลาด เพราะถ้าคุณตัดราคาตลาดคนเช่าที่ได้มาก็จะคุณภาพต่ำว่าตลาดด้วย

ทำสัญญาดีๆ อย่าไปลอกๆจากเน็ทมาเซ็นต์ๆกันให้จบๆ ลอกมาได้ แต่ต้องดัดแปลงให้เป็นธรรม

ต้องบอกไว้ก่อนเลย กฏหมายบ้านเรา ให้ความคุ้มครองผู้เช่ามากกว่าผู้ให้เช่ามากๆ ดังนั้น สัญญานั้นมีสำคัญมาก

ในสัญญาต้องมี 4 หัวข้อ ที่ต้องชัดเจน ทั้งส่วนของผู้เช่า และ ผู้ให้เช่า 1. สิทธิ 2. หน้าที่ 3. ความรับผิดชอบ 4. เงื่อนไขการผิดสัญญา และ เลิกสัญญาอัตโนมัติ หรือ เลือกสัญญาฝ่ายเดียว

ส่วนที่สำคัญ คือ ข้อสุดท้าย การผิดสัญญา แบบไหน คือ การผิดสัญญา และ ผลของการผิดสัญญา เจ้าของห้องมีสิทธิ์ทำอะไรได้บ้าง เช่น ตัดน้ำ ตัดไฟ เปลี่ยนกุญแจ ฯลฯ

แต่ส่วนที่สำคัญกว่า คือ ประโยคที่บอกว่า ผู้เช่าสละสิทธิ์เรียกร้องหลังการผิดสัญญา

แต่ถ้าทำสัญญาให้เช่าไปแล้วล่ะ ก็ไม่ยากครับ พอหมดสัญญา (ส่วนมากก็ทำสัญญากัน ไม่เกิน 3 ปี) ก็ไปเคาะห้อง กวักมือเรียกมาทำสัญญาใหม่ ถ้าไม่ยอมตามสัญญาใหม่ของเรา ก็บอกว่า นิมนต์ออกไป ไม่ต่อสัญญาจ๊ะ ยกเว้นแต่คุณชั่ง นน. แล้ว คิดว่า รายได้คุ้มความเสี่ยงที่จะใช้สัญญาเดิม ก็ตามนั้น

แล้วระหว่างนี้ล่ะ คือ ยังไม่หมดสัญญา ถ้าโดนผลัดผ่อน(ไม่อยากเรียกว่าเบี้ยว เพราะคงไม่มีใครตั้งใจเบี้ยวหรอก)จนเราเอือม … อยากที่บอก กฏหมายไม่เอื้อให้เราทำอะไรได้มากในทางทฤษฎี แต่ในทางปฏิบัติ เราพอมีช่องทางสร้างความกดดันได้

1. ในฐานะเจ้าของห้อง เรามีสิทธิ์สั่งนิติบุคคลคอนโดฯตัดน้ำ ผิดกฏหมายคุ้มครองผู้บริโภคนะ บอกก่อน แต่เราทำได้เพื่อสร้างความกดดัน ถ้าผู้เช่าจะฟ้องเราเรื่องนี้ก็ยุ่งยาก เสียเวลา เสียเงิน

… ความยุติธรรมที่มีราคา และ ใช้เวลา คือ ความอยุติธรรม

2. ในฐานะที่เราเป็นคู่สัญญากับการไฟฟ้านครหลวงหรือภูมิภาค เราไปจ่ายหนี้ค่าไฟฟ้าให้หมด เก็บใบเสร็จไว้ไปไล่บี้เอากับคนเช่า แล้วทำเรื่องยกเลิกใช้ไฟฟ้า จนท.การไฟฟ้าจะมายกมิเตอร์ไป

พอหมดเรื่องเราก็ไปทำเรื่องขอมาติดใหม่ แน่นอนว่า มันมีค่าใช้จ่าย และ เสียเวลาเรา … แต่โลกนี้ไม่มีอะไรฟรีครับ จะเอาไม่งั้นคุณก็โดนผลัดไปวันๆ เสียโอกาสที่จะรับคนใหม่ ภาษาการลงทุนเราเรียกว่า จำกัดความสูญเสีย – cut loss

3. แจ้งความ ให้ตำรวจมาเป็นพยานว่าเราจะล็อกห้อง บางตำรวจก็ให้ความร่วมมือ บางตำรวจก็ไม่ให้ความร่วมมือ ถ้าไม่ให้ความร่วมมือ ก็ขอให้นิติบุคคลขึ้นมากับเราสัก 2 คน หรือ เราเอาพยาน*เราไปเองสัก 2 คน

*ไปกูเกิลเอาว่าพยานแบบไหนที่มีลักษณะต้องห้ามเป็นพยาน เช่น ไม่บรรลุนิติภาวะ ล้มละลาย ฯลฯ พูดง่ายๆเอาคนดีๆหน่อยไปเป็นพยาน 555

4. ซื้อสายยูติดภายนอก กับ กุญแจล็อกมาอย่างล่ะอัน ซื้อแบบมีใบเสร็จ มีใบกำกับภาษี อย่างถูกต้อง เป็นชื่อเรา ถ่ายรูปสายยูกับกุญแจ คู่ใบเสร็จ เก็บไว้ … มีค่าใช้จ่ายอีก ไม่มีของฟรีครับ จะเอาคนออกจากห้องเช่าเนี้ย

5. แจ้งล่วงหน้า ด้วยจดหมายอย่างเป็นทางการ ไปที่ที่อยู่ผู้เช่าที่ระบุในสัญญา เก็บหลักฐานการส่งจดหมายไว้ ตามเงื่อนไขในสัญญา

ตรงนี้ของแทรกหน่อย สมัยนี้อะไรๆก็เก็บภาพหน้าจอไลน์ หรือ messenger กัน ใช้เป็นหลักฐานในศาลได้ แต่โดนแย้งได้ง่าย เพราะเป็นภาระเราที่ต้องพิสูจน์ว่า ข้อความของอีกฝ่ายที่เห็นในจอเรานั้น เป็นอีกฝ่ายจริงๆ … แค่คิดก็มึนตึ๊บแล้ว ดังนั้น จดหมายลงทะเบียนตอบรับ ดีที่สุดครับ มีผลทางกฏหมายแน่ๆ

6. วันล็อกห้องก็ถ่ายคลิปวีดีโอเอาไว้เป็นไฟล์เดียว จะยาวแค่ไหนก็ช่าง เตรียมหน่วยความจำและแบตเตอรี่สำรองไว้ให้พอ ที่ต้องไฟล์เดียว เพราะกันการฟ้องแย้งว่าเราตัดต่อ ถ่ายตั้งแต่เดินเข้าคอนโดฯเลย

7. ถ่ายขณะที่ติดตั้งสายยู และ คล้องกุญแจ มุมถ่ายต้องให้เห็นชัดเจนว่า ไม่มีคนเข้าไปเอาของในห้องนะ เพราะเคยมีผู้เช่าหัวหมอ บอกว่า ทองคำหายไปหลายแท่ง ในขณะที่ผู้ให้เช่ามาเปลี่ยนกุญแจ กว่าจะหาหลักฐานมายันกันได้ ก็แทบเปลี่ยนผู้ให้เช่าจากโจทย์ไปเป็นผู้ต้องหา

… เหตุผลที่ไม่ใช้วิธีเปลี่ยนกุญแจ ก็เพราะการเปลี่ยนกุญแจ เช่น ลูกบิด เราต้องเปิดห้อง ก็จะมีความเสี่ยงโดนฟ้องได้ว่า เราไปขโมยทองคำแท่งเขาติดมือมา แม้จะถ่ายวีดีโอไว้ก็ตาม

ใช้แบบโบราณดีสุด คือ สายยู กับ กุญแจคล้อง

อ้าว งั้นบานประตูกับวงกบเราก็เสียหาย เป็นรูตะปูควงซิ บอกแล้วครับ ไม่มีอะไรฟรี ไว้ซ่อมเอาทีหลังซิ หรือ จะยอมให้โดนผลัดหนี้พอกไปเรื่อยๆ

ตอนนี้รูปถ่ายใบเสร็จสายยูกับกุญแจที่มีชื่อเราว่าเป็นเจ้าของซื้อมานั้น จะมีประโยชน์ ตรงที่เป็นการพิสูจน์ว่าเป็นทรัพย์ของเรา

เอาสีพ่นไว้หน้าประตูตัวโตๆเลยว่า (ใส่ใน จม.แจ้งเตือนว่าจะล็อกด้วย) สายยูกับกุญแจเป็นของเรานะ ถ้าผู้เช่างัดเข้าไปเอาของในห้อง ทำให้สายยูกับกุญแจเราเสียหาย เข้าข่ายละเมิด ทำให้เสียทรัพย์ เราแจ้งความฟ้องร้องเลย

ต้องทำความเข้าใจกันตรงนี้ก่อนว่า การล็อกห้องนั้น ถ้าผู้เช่าฟ้องร้องเราก็ผิดนะครับ เพราะเป็นการรอนสิทธิ์ (สิทธิ์ในการเข้าใช้ประโยชน์จากห้องที่เขาเช่า) แต่ในทางกลับกัน การที่เขาตำกุญแจหรือสายยูเรา เขาก็ผิดเหมือนกัน ทำให้ทรัพย์เราเสียหาย เหมือนมีคนจอดรถหน้าบ้านเรา เราไม่ใช่เจ้าพนักงาน เราไม่มีสิทธิ์ล็อกล้อ แต่ในทางกลับกัน ถ้าเราไปซื้ออุปกรณ์ล็อกล้อมาล็อก เขาก็ไม่มีสิทธิ์มาตัดเครื่องล็อกล้อเรา พูดง่ายๆ คือ ผิดทั้งคู่ แต่ซัดกันคนล่ะดอก คนล่ะข้อหา

8. เตือนนิดหนึ่งว่า ขั้นตอน ตัดน้ำ ตัดไฟ ล็อกห้อง เนี้ย ถ้ายังไม่ได้ทำสัญญาใหม่ว่า ให้สิทธิ์เราทำได้พร้อมๆกัน ก็อย่าทำพร้อมกันรวดเดียว เพราะอาจจะโดนฟ้องกลับได้ว่า ไม่ให้โอกาสให้เวลาตามสมควร

แนะนำให้ทำไปทีล่ะขั้นๆ ส่งจม.เตือนว่าจะตัดน้ำใน 1 สัปดาห์ รอ 1 สัปดาห์ ยังเงียบ ตัดน้ำ พร้อมส่ง จม. เตือนว่าจะตัดไฟใน 1 สัปดาห์ รอ 1 สัปดาห์ ยังเงียบ ตัดไฟ พร้อมส่งจม. เตือนว่าจะล็อกห้องในอีก 1 สัปดาห์ รอ 1 สัปดาห์ ยังเงียบ ค่อยล็อกห้อง

9. ส่วนมาก 90% จะได้ผล แต่มีกรณีที่หายไปเฉยๆ กลับบ้านตจว.เป็นเดือนๆ ห้องเราก็จะมีข้าวของทรัพย์สินของผู้เช่า ถ้าเราเข้าไปเอาก็โดนข้อหาบุกรุก แต่ถ้าสัญญาเราทำไว้ดีๆ เราสามารถทำตามสัญญาได้ สัญญาเขียนไว้ว่าไงก็ว่าไปตามนั้น เช่น พ้นเวลาเท่านั้นเท่านี้ เอาตำรวจ หรือ พยานมา ขนของออกไปเก็บไว้ที่อื่น โดยเราไม่ต้องรับผิดชอบความเสียหายและสูญหาย หรือ ขายของผู้เช่าชำระค่าเช่าที่ค้างไว้ … ก็ว่าไปตามสัญญา

แต่ถ้าสัญญาไม่เขียนไว้ว่าให้สิทธิ์เราทำได้ นี่แหละ ปวดตับจริงๆ ต้องไปปรึกษาทนายเป็นรายกรณีไปแล้วล่ะ

ดังนั้น กันดีกว่าแก้เสมอครับ คือ สัญญา สัญญา สัญญา และ สัญญา ต้องเขียนให้ดีๆ มัดจำ + ล่วงหน้า + ประกันความเสียหาย ต้องมี และ มีให้คุ้ม มีให้พอ

ส่วนการเอาผู้เช่าออกที่ถูกต้องตามขั้นตอนทางกฏหมายโดยมากวิธีมาตราฐาน ก็ต้องฟ้องขับไล่ ซึ่งใช้เวลาแรมปี และ ค่าใช้จ่ายประมาณหนึ่งทีเดียว นี่ไม่นับต้นทุนค่าเสียโอกาส และ สุขภาพจิต กว่าจะได้คำสั่งศาลมา

เมื่อได้คำสั่งศาลมา ก็ใช่ว่าเอาไปแสดงให้ผู้เช่าแล้วเขาจะยินยอมออกไปดีๆ ผู้เช่าก็ยังมีสิทธิ์ยื่นขออุธรณ์ผ่อนผันได้ได้ดีประมาณหนึ่ง แล้วสุดท้ายจบลงที่ดื้อเพ่ง คราวนี้ก็ต้องให้มาตราการบังคับคดี วุ่นครับ เอาตำรวจมา งัดห้อง เอาของออกไป ยุดยื้อ น้ำตาท่วมห้อง และ สมัยนี้ก็ท่วมโลกโซเชียล และ เพจเรียกร้องความเป็นธรรมต่างๆ

โดยทฤษฎีแล้ว ค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีต่างๆทั้งหมด และ ค่าเช่าระหว่างดำเนินคดี (เป็นปีๆ) ผู้ให้เช่าก็ต้องออกไปก่อน แล้วค่อยไปเอาจากผู้เช่าเมื่อขับไล่เสร็จแล้ว

นั่นทางทฤษฎี แต่ในทางปฏิบัติ ผู้ให้เช่าไม่ได้อะไรเลย นอกจากตู้ โต๊ เตียง ที่นอน ซากเครื่องครัวเก่าๆ ถ้าอยากจะได้ ก็ต้องไปฟ้องเพ่งเอาอีก ซึ่งก็มีค่าใช้จ่าย + เวลา อีกเป็นปีๆ สุดท้ายก็ได้กระดาษมา 1 ใบจากศาล แล้วก็ต้องไปกรมบังคับคดี เสียเงินเสียเวลาสืบทรัพย์อีก เพื่อจะไปบังคับเอาจากทรัพย์นั้น

ทั้งหมดนี่รวมเป็นเวลา ได้ถึง 5 ปี ขึ้นไป ความยุติธรรมที่ล่าช้า และ มีราคา ก็คือความอยุติธรรม แบบนี้แหละ … ผู้ให้เช่าเสียเปรียบเสมอเมื่อเข้ากระบานการยุติธรรม ผู้เช่าที่มีทนายความดีๆ ลากได้ยาว (แปลว่า ได้อยู่ห้องฟรีๆเป็นปีๆ)

บทเรียนที่ผมอยากส่งต่อสำหรับผู้ให้เช่า คือ อย่าพึ่งกระบวนการยุติธรรมเป็นหลักครับ ให้ใช้กลไกตลาด การมัดจำ เนื้อหาสัญญา และ การคัดกรอง เป็นกลไกหลัก โดยต้องเด็ดขาดกับการแจ้งเตือน จับสัญญาหนี้เสีย และ บังคับ และ ยึดต่างๆ

ขอให้ได้ผู้เช่าดีๆจ่ายตรงเวลากันนะครับ 555

---

• Facebook
• Twitter
• Line